Błąd w kredytach hipotecznych jest immanentny i systemowy. Dokładnie wyjaśnia to poniższy tekst opublikowany przez nas jeszcze w 2016. Najnowszy wyrok TSUE odnośnie do tzw. frankowiczów w tylko pogłębi chaos i walkę na interperetacje.
W istocie wyrok TSUE nie zmienia uprzywilejowanej pozycji banków, rozszerzając jedynie pole dla interpretacji wymiaru sprawiedliwości. Zwykły sędzia nie jest w stanie policzyć NPV, że o zrozumieniu eNPV nie wspomnę. Jak więc sądy mogą autorytatywnie rozstrzygać spory ekonomiczne odnośnie do wartości zobowiązania aktualizowanego pieniądzem w czasie i ryzyka wahania kursów czy samej wartości nieruchomości? To nie spór sądowy a interpretacja ekonomiczna in spe, która jest wróżeniem z kart: mieszkanie podrożeje czy stanieje; pieniądz będzie w 2035 w Warszawie za 5 proc. czy za 0,5 proc p.a.? Bank dobrze policzył swoje ryzyko czy wręcz przeciwnie? a może w 2035 roku w Warszawie frank będzie wart 100 złotych?
Tzw. kredyt hipoteczny w polskich regulacjach istnieje jako pożyczka osobista z zabezpieczeniem. Zaproponowana w projekcie nowej regulacji możliwość ubiegania się o rekompensatę z tytułu spreadów pobieranych przez banki to tylko część problemu.
Czy dlużnik może zwrócic bankowi mieszkanie?
Takie rozwiązanie mogłoby odwrócić nierównowagę pomiędzy stronami kontraktu: kredytobiorcą będącym osobą fizyczną oraz uprzywilejowanym bankiem.
Wśród ekspertów interesującą propozycję regulacyjną by nadmiernie zadłużone osoby mogły zwrócić bankowi mieszkanie podnosi Sławomir Horbaczewski, ekspert rynku nieruchomości, członek prezydenckiego zespołu ds. projektu ustawy o kredytach walutowych.
– Zgodnie z prawem bankowym kredyt na kupno nieruchomości udzielany jest obecnie jako pożyczka osobista, a nazwa „hipoteczny” to jedynie pozór – przekonuje w rozmowie z agencją informacyjną Newseria Biznes Sławomir Horbaczewski, ekspert rynku nieruchomości, członek prezydenckiego zespołu ds. projektu ustawy o kredytach walutowych. – Taki kredyt jest bowiem przywiązany do osoby i tylko częściowo zabezpieczony na mieszkaniu, a w pozostałej części na czymkolwiek należącym do kredytobiorca w jego aktualnym lub przyszłym majątku.
Fikcja hipoteczna
Jak podkreśla, w wielu przypadkach formalnie nic by się nie zmieniło. Dziś wielu kredytobiorców jest właścicielem mieszkania, którego wartość jest niewspółmiernie niska w stosunku do wartości zaciągniętej pożyczki. Przed laty kredyty były udzielane nawet na 120–140 proc. wartości lokalu. Po drugie – na przestrzeni ostatnich lat ceny na rynku znacznie spadły. W dodatku kurs pary walutowej frank szwajcarski–złoty bardzo mocno wzrósł, co spowodowało, że dzisiaj wartość kredytu bywa dwu-, a nawet trzykrotnie wyższy niż samego mieszkania.
– Kiedyś była pańszczyzna, czyli przywiązanie do ziemi, dziś mamy inny jej rodzaj, polegający na przywiązaniu nawet nie do mieszkania, ale do banku – uważa Sławomir Horbaczewski. – Jest to pewien błąd Prawa bankowego, z którym próbujemy walczyć. Mam nadzieję, że w ramach kolejnych propozycji ustawodawczych to się uda i w przyszłości zmienimy relacje kredytobiorca–kredytodawca.
Kredyt hipoteczny wg modelu anglosaskiego
Typowy kredyt hipoteczny – zdaniem eksperta – powinien być przywiązany do nieruchomości. Bank nie mógłby dochodzić spłaty pożyczki z innego majątku kredytobiorcy.
– Wtedy przy udzielaniu kredytu banki byłyby nieporównywalnie bardziej staranne niż dzisiaj. Z taką koncepcją mamy do czynienia w krajach anglosaskich i jeżeli pojawiłaby się w Polsce, to zmieniłaby diametralnie stosunki między instytucją finansową a klientem. Moim zdaniem przywrócenie równości stron w tych relacjach przy kredytach walutowych mogłoby bardzo pomóc podczas prac nad kolejnymi ustawami dotyczącymi kredytów hipotecznych w przyszłości – podkreśla S. Horbaczewski.
- Na początku czerwca br. powołany przez prezydenta Andrzeja Dudę zespół ekspertów przedstawił kolejną wersję propozycji systemu wsparcia osób zadłużonych we franku szwajcarskim. W zaprezentowanym 2 sierpnia 2016 projekcie została jedna z propozycji – zwrot spreadów walutowych pobieranych przez banki, jednak w dłuższej perspektywie ma się pojawić także możliwość przewalutowania kredytów.
Eksperci proponowali możliwość zwrotu mieszkania bankowi
– Jestem bardzo dużym zwolennikiem rozwiązania polegającego na tym, że kredytobiorca, który ma niewspółmiernie duże zadłużenie w stosunku do wartości lokalu, mógł przyjść do banku i powiedzieć: oddam wam klucze, jeśli umorzycie mi całkowicie kredyt i wtedy się rozejdziemy – wskazuje Sławomir Horbaczewski. – Oczywiście kredytobiorca, który w danym lokalu ma swój ośrodek życiowy, mógłby w nim pozostać, wynajmując albo od banku, albo od specjalnej instytucji przez niego powołanej do zarządzania nieruchomościami.
- Jeśli taka koncepcja byłaby realizowana, wynajmem i zarządzaniem lokalami ze strony banków mogłyby się zajmować na przykład specjalistyczne fundusze mieszkaniowe. Zastosowanie takiej konstrukcji także z księgowego punktu widzenia, jak zapewnia Sławomir Horbaczewski, nie narażałoby instytucji finansowych na nadmierne koszty.
– Nie mówmy o stracie, bo to jest różnica między przychodem a kosztem – precyzuje Sławomir Horbaczewski. – Banki na pewno będą miały wyższe koszty, pytanie jednak, czy doprowadzą one do strat. Tutaj byłbym ostrożny. Ale najważniejsze, że kredytobiorca nie musiałby się wyprowadzać z mieszkania, mógłby w nim pozostać, tyle że już nie jako formalny właściciel, a jako najemca. Natomiast bank lub powołana przez niego instytucja byłaby wynajmującym i równocześnie właścicielem lokalu.
